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Jun 24 2011

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Nestbau bzw. -suche

Anfang November 2010, die Verträge sind gerade unterzeichnet und die Kündigung bei meinem alten Arbeitgeber eingereicht, steht als wichtigster Aspekt die Wohnungssuche auf unserer Tagesordnung. Mit einiger Wahrscheinlichkeit wird das bei allen anderen Auswanderungswilligen sehr ähnlich sein, denn bei genauerer Betrachtung stellt man sehr schnell fest, dass praktisch alles an Arbeitsvertrag (damit verbunden der Aufenthaltsbewilligung) und einem festen Wohnsitz in der Schweiz hängt.

Wie ich gestern nebenbei anklingen liess, gewann die Suche nach einer perfekt passenden Wohnung in unserem Fall noch dadurch zusätzlich an Wichtigkeit, weil wir ab Ende Oktober definitiv wussten, dass M. schwanger ist. Dies führte dazu, die Idee ad acta zu legen, einfach eine der erstbesten Wohnungen zu nehmen, die wir finden, um dann sozusagen vor Ort und mit direktem Zugriff auf die lokalen Käseblättchen in Ruhe die weitere Suche nach der optimalen Bleibe aufnehmen zu können, denn ein Neugeborenes reisst man nicht einfach so binnen kurzer Frist aus seinem gewohnten Umfeld.

Also musste Plan B her – die Suche nach einer hübschen Wohnung mit ausreichend Platz, die uns auf Anhieb so gut gefällt, dass wir uns vorstellen können dort auch über mehrere Jahre zu wohnen. Hochgesteckte Ziele, insbesondere wenn man berücksichtigt, dass wir ja noch mehr als 650 km von meiner neuen Wirkungsstätte entfernt im Herzen des Ruhrgebiets lebten. Die erste Offerte erreichte uns von meinem neuen Arbeitgeber: ein Kollege würde just zum 01.04. aus seiner 4-Zimmer-Wohnung in einem schönen Quartier in Horw in ein Haus zügeln, und vielleicht wäre das ja etwas für uns? Es war sehr nett und hilfsbereit gemeint, jedoch hatte die Wohnung drei sehr gravierende Nachteile: zum einen bestand absolut keine Chance, einen Stellplatz auch nur für ein Auto in direkter Nähe zu bekommen (ganz zu schweigen von zwei Wagen, die wir mitbringen würden), zum anderen war die Küche gerade halb so gross wie unsere bisherige (wohin mit all dem Geschirr und erst recht den Elektrogeräten?), hatte keine Geschirrspülmaschine und sah den Fotos nach zu urteilen aus als wäre sie locker 15 Jahre alt, doch am schwerwiegendsten war die Tatsache, dass es keine Möglichkeit gab, Waschmaschine und Trockner mitzubringen (nahezu neue Geräte, die gerade knapp zwei Jahre und ein Jahr alt gewesen wären) und stattdessen der in der Schweiz weitverbreitete Waschplan mit Gemeinschaftswaschmaschine das Zepter schwang (eine sehr erfrischende Geschichte rund um dieses zentrale Element des nachbarschaftlichen Miteinanders findet ihr hier). „Sie wären dann nur alle drei Wochen dran, aber immerhin könnten Sie dann die ganze Woche über komplett waschen“. Mit einem Neugeborenen? Danke, nein, da war ich schon mal, muss ich nicht wieder hin, oder so…..

Günstig wäre sie gewesen, ja, gerade mal 1’400 CHF pro Monat, für ca. 100 qm. „Wieviel bitteeee?“, höre ich es jetzt aus allen Ecken schallen. Ihr habt richtig gelesen, und ich habe auch keine Null zuviel eingegeben – für hiesige Verhältnisse wäre das ohne die genannten Haken und Ösen ein echtes Schnäppchen gewesen. In EUR umgerechnet nach aktuellem Kurs (ca. 1: 1,20) also gute 1’180 EUR. Ja, den Schock muss man erst einmal verdauen. Es kommt allerdings noch besser, wartets ab 😉

Da wir die Hilfsbereitschaft meines neuen Arbeitgebers nicht überstrapazieren wollten, entschieden wir uns für den Versuch, die Wohnungssuche erst einmal allein bewältigen zu wollen. Im Hallo-Schweiz-Forum fand ich dazu drei wertvolle Tipps: erstens der Hinweis auf die beiden Websites homegate.ch sowie immoscout.ch, zweitens eine durchaus ernüchternde Information über unsere Chancen als Ausländer, eine gleichzeitig schöne wie günstige Bleibe zu finden. Wie wohl überall gehen auch in der Schweiz die absolut besten Lagen in erster Linie unter der Hand weg, und falls sich das nicht ergibt, dann spätestens über die klassischen wöchentlichen Quartier-Käseblättchen. Wenn eine Wohnung den Weg in eine der Inserat-Plattformen findet, dann ist sie entweder schon deutlich teurer oder hat irgendwelche Mängel/Makel (oder im schlimmsten Fall beides). Hier griff dann Tipp Numero drei: insbesondere dann, wenn man einen schon unterschriebenen und insbesondere gut dotierten unbefristeten Arbeitsvertrag vorweisen kann, steigen die Chancen auf einen Zuschlag für eine Wohnung deutlich, wenn man gezielt nach sogenannten Erstbezügen sucht. Das sind Wohnungen in Neubauten, die erstmals vermietet werden. Der Trick: sehr oft werden die kompletten Überbauungen schon weit vor der Fertigstellung auf den Immo-Websites inseriert, so dass man nicht um eine einzelne Wohnung mit anderen konkurriert, sondern der Vermieter froh ist, die Interessenten auf viele Wohnungen gleichzeitig verteilen zu können. Unter http://www.erstbezug.ch/ findet ihr übrigens eine hervorragende Website, die praktisch alle aktuellen Neubauten auflistet, egal ob zur Miete oder als Stockwerkeigentum, und natürlich auch zu den jeweiligen Projekt-Webseiten verlinkt, wo man dann die wesentlichen Details finden kann.

In unserem speziellen Fall spielte uns zudem eine weitere Schweizer Besonderheit positiv in die Hände, nämlich die sogenannten Zügeltermine. Irgendwie ist es hierzulande historisch gewachsen und vielfach noch in älteren Mietverträgen verankert, dass eine Wohnung nur zum 31.03. oder zum 30.09. eines Jahres gekündigt werden kann (oder, falls man ausser der Reihe zügeln will, muss man einen vom Vermieter akzeptierten Nachmieter finden, der den bestehenden Mietvertrag 1:1 übernimmt). Genau solch ein Zügeltermin lag in unserem Zeitfenster, und das bewirkt per Default, dass zu diesem Zeitpunkt dann wesentlich mehr Wohnungen frei werden als zu anderen Zeiten – mit dem Resultat, dass es nochmals weniger Bewerber für die Neubauten gibt.

Inzwischen war es Ende November, und wir entschieden nach den ersten Misserfolgen (bewusster Altbau, dazu eine Absage für ein binnen 18 Stunden ab Inserierung vergriffenes 2’300-CHF-Maisonette direkt an der Reuss in Laufweite zum Büro sowie zwei vergeblichen Kontaktaufnahmen zu privaten Vermietern) also weiter, uns nun auf Erstbezüge und Neubauten mit Baujahren ab 2009 und neuer zu konzentrieren. Binnen kürzester Zeit hatte ich gut zwei Dutzend Inserate im Umkreis von 30 Fahrminuten um Luzern herum zusammengetragen, die entweder zum 01.04. fertiggestellt und bezugsbereit wurden oder zu diesem Datum freie Wohnungen aufweisen würden. Unser Suchraster: mindestens 4 Zimmer, mindestens 90 qm, idealerweise gute ÖV-Anbindung, Balkon oder Terasse, Tiefgarage/Stellplatz, Anschlüsse für eigene Wama/Tumbler-Kombi in der Wohnung oder im Keller. Übrigens sind moderne Einbauküchen hier standardmässig schon in der Wohnung drin (Randbemerkung: wir brauchten also für unsere deutsche Wohnung zwingend einen Nachmieter, der unsere vorhandene Küche zu einem fairen Preis übernehmen würde), und vielfach findet man hier auch in Mietwohnungen nicht billiges Laminat, sondern wertigen Parkettboden.

Der Preis für eine solche Wohnung, fragt ihr? Nun, um auf die 1’400 CHF des Altbauschnäppchens von oben zurückzukommen: für moderne Neubauten in der genannten Ausbau/Komfortstufe, vielleicht noch mit Lift im Haus, moderner Heizungsanlage und insgesamt sogenanntem Eigentumsstandard, muss man im Grossraum Luzern durchschnittlich 18 bis 22 CHF pro Quadratmeter einkalkulieren – 100qm Wohnfläche liegen also im Schnitt bei 1’800 bis 2’200 CHF (immerhin „warm“, also inkl. der verglichen zu Deutschland erheblich niedrigeren Nebenkosten – meist etwa 10-15% der Nettomiete). Das tut richtig weh, wenn man noch deutsches Einkommensniveau gewohnt ist und folglich buchstäblich alles noch von Schweizer Franken in Euro umrechnet, und es tut doppelt weh bei dem Gedanken, dass ja die meistens fällige Kaution von ein bis zwei Bruttomieten und auf jeden Fall die erste Monatsmiete noch mit dem in Deutschland erwirtschafteten Geld berappt werden müssen. Deutsche Preisvorstellungen sollte man in Sachen Miete am besten ganz schnell begraben, es sei denn man will als Student hin und sucht einfach ein WG-Zimmer, hat keine Ansprüche an den Wohnraum (ein 40qm-1-Zimmer-Wohnklo kostet selbst in Zürich „nur“ ca. 800-1’000 CHF) oder hat Freunde hier, bei denen man die erste Zeit bleiben kann, um in Ruhe nach einem Traumschnäppchen suchen zu können.

Doch zurück zu unserer Suche. Wir sortierten die gefundenen Objekte nach den uns vorliegenden Informationen aus Inseraten, Websites und Google-Maps-Satellitenbildern, versahen diese mit Favorisierungswert und schrieben die jeweiligen Anbieter an. Ich erwähnte jeweils gleich in meiner Email unsere deutsche Herkunft, den unbefristeten Arbeitsvertrag inkl. ungefährer Dotierung, den bevorstehenden Nachwuchs und bat um Vorschläge für einen Besichtigungstermin Mitte Dezember. Von den rund 25 Objekten erhielten wir binnen 72 Stunden etwa 12 Antworten (weitere 5 liessen sich etwas länger Zeit, der Rest kann unter „fremdenfeindlich“ bzw. „nicht interessiert“ abgehakt werden). Erfreulicherweise deckten sich viele der schnell Antwortenden mit unserer Favoritenliste, und so vereinbarte ich für drei relativ nah beieinander liegende Objekte Termine (in der Hoffnung, fündig zu werden und nicht eine zweite Runde einläuten zu müssen).

Unser Topfavorit, eine Überbauung mit noch zwei freien 4,5-Zimmer-Wohnungen (ca. 102 qm zzgl. 26 qm Balkon bzw. Terasse) und fünf freien 5,5-Zimmer-Wohnungen (ca. 118 qm zzgl. 25 qm Balkon/Terasse) in ruhiger Lage in der Gemeinde Malters, nur ca. 9 km westlich von Luzern, war mein erster Lokaltermin.
Zum Zeitpunkt meines Besuchs war gerade das Gebäude gebaut, innen war noch alles Rohbeton bzw. nur teilweise verputzt, aber dank der ausführlichen Website und einigen Fotos der fertigen Wohnungen aus einem ein Jahr zuvor fertiggestellten Haus derselben Überbauung mit Stockwerkeigentum hatten wir eine recht genaue Vorstellung davon, wie es mal in fertigem Zustand aussehen würde.
Vor Ort stellte ich fest, dass es mit der Waschmaschine im Bad in der 4,5-Zimmer-Wohnung schon sehr eng werden würde (ohne Garantie des Vermieters, dass es überhaupt passen würde), und die Preisdifferenz zwischen 4,5 und 5,5 Zimmern lag bei „nur“ 280 CHF, also schwenkte ich schnell zur grösseren Wohnung um. „Warum denn die Wohnung im EG um 100 CHF teurer wäre als die im 1. OG?“, fragte ich bei der sehr freundlichen und hilfsbereiten Verwalterin höflich an. „Na, da haben Sie zusätzlich zur Terasse noch einen kleinen Garten zur exklusiven eigenen Nutzung dabei“, erhielt ich zur Antwort. Und, „Sie müssen wissen, für uns Schweizer ist so ein Garten in einer Mietwohnung eine recht seltene Besonderheit“ (ist ja in Deutschland auch nicht anders). Ich war bass erstaunt, denn auf der Website fand sich dazu keine Angabe, also war mein Interesse absolut geweckt. Ja, selbstverständlich dürfte ich mich noch mit meiner Lebensgefährtin besprechen, ich solle einfach kurzfristig Bescheid geben, ob wir uns schlussendlich für die Einheit im 1. OG oder für die im EG bewerben wollen würden.

Nach dem Termin machte ich einen Abstecher zu meinen zukünftigen Arbeitskollegen und erzählte ihnen von der Besichtigung, und die Reaktion war sinngemäss (ein Schweizer würde sich nie so direkt ausdrücken): „Carsten, wenn du die Wohnung mit dem Garten nicht nimmst, kriegst du Schläge. Insbesondere bei der Ausstattung ist die Wohnung ein Traum, egal wie teuer sie ist“. Klingt nach einer deutlichen Aussage, oder?

Den zweiten Termin nahm ich noch wahr, fand aber schon beim Warten auf die Vermieterin vor der Haustür den dank Google Maps schon erahnten eklatanten Nachteil der Wohnung heraus – keine 50 m Luftlinie entfernt führte ein mindestens im Halbstundentakt bedienter Bahndamm vorbei. Auch meine Schweizer Kollegen hatten mir schon angekündigt, dass nur 2’300 CHF für ca. 110 qm in der steuergünstigsten Gemeinde Luzerns namens Meggen einfach zu wenig sind, da müsse irgendwo noch ein riesiger Pferdefuss stecken. Drinnen stellte ich dann noch fest, dass jedes Zimmer ein anderes Bodenniveau hatte (von jedem Raum in jeden anderen also immer eine kleine Stufe), zentraler Waschplanzwang herrschte und die Waschmaschine obendrein eine Zahluhr hatte. Danke, abgehakt.

Den dritten Termin (ebenfalls in Meggen, ebenfalls ca. 2’300 CHF) sagte ich dann kurzfristig ab, da die Entscheidung eigentlich schon gefallen war. Noch am Flughafen aufs Boarding wartend schrieb ich der Verwalterin aus Malters, dass wir die 5,5 Zimmer mit Garten gerne bekommen würden. Am 17.12. brachte ich unsere offizielle Bewerbung zur Post, und am 03.01.2011 erhielt ich vorab eine Email mit der definitiven Zusage für die Wohnung, wenige Tage später dann den Mietvertrag per Post. Ein Stein fiel uns vom Herzen, denn damit war die allergrösste Hürde unseres Abenteuers genommen. Nun musste „nur noch“ der Neubau rechtzeitig fertig werden und eine Spedition zur Bewältigung des Umzugs gefunden werden.

Und hier noch ein paar Tipps für die erfolgreiche Wohnungssuche:

  • Nicht im Niedrigpreis-Segment nach Wohnungen suchen (was in dem Sektor im Internet auftaucht, muss fast zwangsläufig gravierende Mängel oder Nachteile aufweisen)
  • Eher nach Neubauten mit gehobener Ausstattung und Erstbezügen suchen – ist zwar deutlich teurer, aber so gibt es weniger Konkurrenten, und man fühlt sich nicht genötigt, kaum in der Schweiz angekommen gleich die nächste Wohnung zu suchen
  • Nach sogenanntem angemessenem Wohnraum suchen; wer sich als Single für eine 140qm-Wohnung bewirbt, erweckt Argwohn; wer als Familie mit vier Kindern eine 3-Zimmer-Butze haben will, ebenfalls
  • Schweizer Wohnungen werden nicht nach ihrer Wohnfläche klassifiziert, sondern nach Zimmeranzahl; nur den vielen zuwandernden Ausländern zuliebe wird es auch hier nach und nach gang und gäbe, die Wohnfläche mit anzugeben. Ist das mal nicht der Fall, dann immer danach fragen, denn es gibt hier auch 4-Zimmer-Wohnungen, die dann nur 60 qm Wohnfläche haben.
  • Speziell für die Romandie (französischsprechende Schweiz) gilt: die Küche zählt als Zimmer mit!
  • Faustregel, was die Wohnung kosten darf: nicht mehr als 25% vom Haushalts-Bruttoeinkommen, nicht mehr als 35% vom Nettoeinkommen. Wer diese Schwellen deutlich reisst, erweckt bei Vermietern die Sorge, nicht mit Geld umgehen zu können, ergo hat man eh kaum noch Chancen, gegen andere Bewerber zu bestehen
  • Auf comparis.ch gibt es eine wunderbare Funktion, zu einer konkreten Anschrift eine Historisierung abrufen zu können, welche Mietangebote an genau dieser Stelle in den letzten Jahren verfügbar waren (aggregiert Homegate, Immoscout und andere) – so lassen sich Objekte mit überproportional hoher Mieterfluktuation schnell ausfiltern, denn das deutet stets auf Mängel oder Ärger mit der Nachbarschaft hin
  • Wenn euch ein Objekt interessiert, die erste Kontaktaufnahme sehr höflich formulieren und so wie wir deutlich schreiben, dass man Ausländer (schlimmer noch: Deutscher) ist, ausserdem die Bereitschaft erklären, bei einer Besichtigung sowohl Arbeitsvertrag als auch Schufa-Selbstauskunft mitzubringen. Meldet sich der Vermieter dann nicht binnen einiger Tage, lohnt sich das Nachfassen erst gar nicht, also einfach abhaken und weitersuchen
  • Bei der Besichtigung die bewussten Dokumente auch tatsächlich im Original mitbringen (und ggf. Kopien, um sie dem Vermieter gleich auszuhändigen)

Wer immer noch erschüttert über die Höhe der Mietpreise ist, dem sei kurz etwas zur Leerstandsquote gesagt. Diese beträgt schweizweit per Juni 2009 gerade einmal 0,90% (Quelle: hier). Da ist es kein Wunder, dass die Mietpreise insbesondere in den letzten Jahren so drastisch angezogen haben. Und zumindest zum Teil sind wir hochqualifizierten Zuwanderer daran mitschuldig, nicht zuletzt halt auch, weil wir praktisch keinen Zugang zu den preiswerten Objekten haben.

Zum heutigen Abschluss hier noch der Grundriss unserer Wohnung (sie ist so gerade eben rechtzeitig bezugsbereit gewesen, dazu später einmal mehr):

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